分譲か賃貸か

家賃がもったいないのでマンションを買いたい、と相談を受けることがあります。

持ち家のメリット
ローンを払い終えれば資産になる、老後の住まいの確保、リフォームが自由
賃貸のメリット
住み替えが楽、固定資産税・維持費がかからない

賃貸は持ち家より老後資金が多くかかります。
85歳まで生きるとしますと65歳でリタイアしてから20年間、
毎月の家賃が10万円だとすると2400万円必要です。
持ち家の場合だと定年までに完済するように住宅ローンを組めば
老後の住居費は維持費や修繕費程度ですみます。
また借り手が見つかれば賃貸収入を期待できますし、
いざという時は売却も可能です。

3000万円の物件をローンで購入する場合（金利2％、期間35年）は
頭金なしだと毎月の返済額9万9378円で支払総額が4173万円になります。
この物件を賃貸で借りた場合（物件価格の4％を家賃として、10万円/月）は
35年間で4200万円になります。このように35年間の支払総額は殆ど変わりません。
持ち家だとこの支払額の他に修繕費や固定資産税がかかります。
固定資産税は年間10万円、修繕維持費も固定資産税分ぐらいの積立が必要ですので
同じく年間10万円、合計20万円/年の35年分、700万円持ち家のほうが多く支払います。
借入完済後この700万円以上の資産価値が持ち家にあれば持ち家のほうが得だといえます。

持ち家の場合は金利上昇と資産価値の減少が大きなリスクです。
頭金を2割以上準備したり、まとまった資金が貯まれば元本の一部を前倒しで返す「繰り上げ返済」を
使えば金利のリスクは軽減できます。
また資産価値を維持するには、時間がたっても変わらない劣化しにくい条件を満たしていることが
重要です。
時間がたっても変わりにくく資産価値を保つもの、
それは「立地」「駅徒歩10分以内」「管理良好」だそうです。

ただ転勤が多い人や親から実家を相続して住む予定がある人は
住み替えのしやすいことから賃貸のほうが向いてるかもしれません。
金銭面の損得だけでなく、自分や家族の価値観、将来のライフプランに照らしあわせて
考えることが大切そうですね。